文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房(fáng)和(hé)城乡建设工作(zuò)会(huì)议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你(nǐ)的(de)房子(zi)，还烂(làn)尾(wěi)了(le)，这是对购房者(zhě)的(de)不公平(píng)。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大开发时代步(bù)入(rù)高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必(bì)然(rán)趋(qū)势，也是对(duì)购房老百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关(guān)键是推动(dòng)城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实(shí)现房地产(chǎn)软着陆和长期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预(yù)售制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层(céng)面看，预售(shòu)制对购房(fáng)者(zhě)非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等(děng)待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房的风险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有助于保障购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么(me)情况？简单科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预(yù)售制度。其(qí)实，当前世(shì)界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发(fā)达国家一般(bān)有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批(pī)准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房后并非(fēi)像中(zhōng)国一样在支付(fù)完首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的(de)资金监管、分期支付以及违(wéi)约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对(duì)购房民(mín)众不公平，所以不如借(jiè)机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入(rù)存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信心和(hé)房地产长效机(jī)制。这是个技(jì)术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回(huí)归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商(shāng)业(yè)的本质(zhì)是向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一(yī)家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老(lǎo)百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行(xíng)业(yè)企业(yè)健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期(qī)三好生(shēng)、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前在国务(wù)院发展研究中心参与财(cái)税改革(gé)方案(àn)研究(jiū)时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过(guò)大(dà)多(duō)数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这(zhè)模(mó)式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对(duì)于商品流(liú)通(tōng)、资(zī)金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层(céng)出售(shòu)、还印(yìn)发(fā)售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等(děng)。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租(zū)金(jīn)的分期付(fù)款形式(shì)，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买家(jiā)就拥有了自己的(de)房产(chǎn)。这(zhè)种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民(mín)众购(gòu)房的(de)资(zī)金压(yā)力，加(jiā)速(sù)了(le)房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也解决了制(zhì)造商的资金(jīn)问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地(dì)产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效(xiào)率地解决了核心的住房(fáng)供不(bù)应求的(de)问题(tí)，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规(guī)范化(huà)，建立健全的监(jiān)管机制(zhì)，促(cù)进(jìn)市场健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个楼(lóu)盘(pán)因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国(guó)香(xiāng)港管理部门提升了(le)对于预售(shòu)楼花(huā)制度的监管(guǎn)，即要求开发商在(zài)预售前(qián)，确保(bǎo)地(dì)价(jià)款已经全部支付，还(hái)要(yào)证明(míng)自(zì)身有(yǒu)资金(jīn)等能力把项(xiàng)目完(wán)成，资(zī)金需放入律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国(guó)香港要求(qiú)律师行在(zài)银(yín)行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全(quán)透明化机制(zhì)，且银行(xíng)的责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推(tuī)动项(xiàng)目(mù)完工。随着(zhe)监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前期发(fā)展(zhǎn)工(gōng)业(yè)化的进程大(dà)于(yú)城市(shì)化进(jìn)程，唯(wéi)有解决(jué)住房基(jī)础等城(chéng)市(shì)化配套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利分房(fáng)制度也出现了(le)分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套(tào)差等(děng)问(wèn)题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度(dù)不再适(shì)用于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面临商品房(fáng)的需求(qiú)量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时(shí)引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市(shì)场的(de)一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐步引进(jìn)中国香港预售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台多(duō)项文件，大力支(zhī)持国(guó)内房地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设的(de)通知》文(wén)件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿实物分配(pèi)，逐步实(shí)行(xíng)住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计(jì)划经(jīng)济(jì)下的福(fú)利分房转向市(shì)场经济的(de)商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国(guó)内地(dì)开始房改货币(bì)化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契(qì)合中国内地的商品房预售(shòu)制度(dù)。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先(xiān)出售给购(gòu)房者，由(yóu)购(gòu)房者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房地产开发(fā)商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建成，开发商可(kě)能已拿到了(le)全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而(ér)言(yán)，预售制商品房(fáng)也(yě)开启了高周转、高(gāo)杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在(zài)

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)销售的(de)最主要方式，预售制极(jí)大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预(yù)售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了(le)重要作用，不仅解决了(le)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)快(kuài)速发(fā)展阶段的资金说明方法有哪些及作用答题格式，三年级说明方法有哪些及作用需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基(jī)本(běn)适居，住房事业(yè)取(qǔ)得(dé)巨(jù)大(dà)进步，数十年时间走完(wán)发(fā)达(dá)国(guó)家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方公里增长至(zhì)60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我(wǒ)们发布(bù)的《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面(miàn)积(jī)占(zhàn)总销(xiāo)售(shòu)面积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速发展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从(cóng)国企先(xiān)行到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成(chéng)为拉动中国内(nèi)地经济高(gāo)增(zēng)长(zhǎng)的(de)火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动(dòng)的上下游产业链特别长，高达(dá)50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投(tóu)资占全(quán)社会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积(jī)违(wéi)约，将(jiāng)导致银(yín)行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国(guó)合(hé)计(jì)的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股(gǔ)债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国(guó)的(de)64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市(shì)值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商之(zhī)间的购房合同、购房(fáng)者和(hé)银(yín)行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独立(lì)的合同关系(xì)，如果开(kāi)发商发生违约，购(gòu)房(fáng)者只能根据购房合(hé)同向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用和购(gòu)房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订(dìng)的(de)预售合同(tóng)和按(àn)揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者(zhě)丧失(shī)还(hái)款(kuǎn)能力或(huò)短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担(dān)，银(yín)行将面临较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规(guī)定了(le)开发企业预售商品(pǐn)房所得(dé)款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部门制定(dìng)。但多年(nián)以(yǐ)来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积或者项目工程总额(é)报(bào)价计算重点资(zī)金。而事实是(shì)，不少购房款未进入(rù)监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却(què)被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上(shàng)，在(zài)过(guò)去(qù)房地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超工程进度(dù)所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房企各地(dì)项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高(gāo)周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预(yù)付(fù)资金，一般设(shè)有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预付款比例(lì)相对较低，绝大(dà)部(bù)分房款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工(gōng)程进(jìn)度分(fēn)期(qī)支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二(èr)是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品房出(chū)现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质(zhì)量(liàng)的保障有(yǒu)两种方(fāng)式，一是期(qī)房(fáng)由政府或第(dì)三方验(yàn)收合(hé)格并提(tí)供验收(shōu)凭(píng)证后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)说明方法有哪些及作用答题格式，三年级说明方法有哪些及作用取(qǔ)得(dé)购房者支付的(de)房款。二(èr)是开发商(shāng)为购房(fáng)者提(tí)供(gōng)一定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定(dìng)期限内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余(yú)房(fáng)款交付后(hòu)按揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)，交付(fù)前资金由第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定金比例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最(zuì)低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通(tōng)过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及(jí)首付款由(yóu)第三(sān)方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户监管。如果开发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金可通过(guò)申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不(bù)承担任何责(zé)任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发(fā)商提供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银(yín)行(xíng)利益(yì)，银行有充分动机(jī)监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门经(jīng)审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房(fáng)款按(àn)建造工期(qī)进(jìn)度支(zhī)付，按(àn)揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，开发(fā)商(shāng)或购房者可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后即(jí)可预(yù)售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合(hé)同前，购房者(zhě)需支(zhī)付(fù)约2000欧的定金并进行(xíng)预(yù)约(yuē)公证，签订合(hé)同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不(bù)能购(gòu)买，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)需支(zhī)付公证费和土地交易(yì)税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低(dī)首付比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付(fù)，具体支(zhī)付节点、比例(lì)因项目(mù)而(ér)异。一般来说，支付(fù)节(jié)点(diǎn)可(kě)分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在(zài)支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，银行按施工(gōng)节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋出(chū)现重大延期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由(yóu)保险公(gōng)司(sī)负责相(xiāng)应赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或(huò)购房者(zhě)购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同(tóng)前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房(fáng)交易中的房产、资(zī)金、合同等(děng)各个环节，各环(huán)节内容确(què)认无(wú)误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，当开发商(shāng)出(chū)现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司赔(péi)付(fù)，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英(yīng)国采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方(fāng)式，但是交房前付(fù)款比例相对较低(dī)，一般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个(gè)月(yuè)分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须(xū)经过房(fáng)产(chǎn)公证公司的(de)检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房(fáng)预售资金监管极(jí)为(wèi)严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工(gōng)程(chéng)进度(dù)、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方律(lǜ)师转给开发商(shāng)，即(jí)资金(jīn)在进入开发商(shāng)账户(hù)前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日本二(èr)战结束后(hòu)由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房合(hé)同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证(zhèng)机(jī)构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订(dìng)定金保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证明(míng)书交付(fù)给购房者。除定金外(wài)，其(qí)他预先支付的购房款也(yě)受该措施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期(qī)房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书向金融机构或保(bǎo)证机(jī)构或(huò)保险公司兑(duì)付，同时(shí)，开发商(shāng)需(xū)向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支(zhī)付(fù)最多不超20％的(de)定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银(yín)行(xíng)申请贷(dài)款，但交房(fáng)后才(cái)开(kāi)始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩(shèng)余房款在交房后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支付，所(suǒ)有资金(jīn)进银(yín)行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节(jié)，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权(quán)合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时(shí)购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期(qī)房同样采取(qǔ)按(àn)工程进度(dù)付款的(de)方式，《发(fā)展商条例》对期房付(fù)款流程做了(le)统一(yī)详细规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般为(wèi)合同(tóng)签(qiān)订后、地基完(wán)工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随(suí)着放出(chū)贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房(fáng)者(zhě)的(de)订金(jīn)与付款会存入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目资(zī)金账户(hù)，账(zhàng)户(hù)资(zī)金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚(gāng)需和改(gǎi)善(shàn)型需求的(de)支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保(bǎo)复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加大支持力(lì)度(dù)，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形(xíng)势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效(xiào)机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定(dìng)金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机(jī)制，如(rú)将(jiāng)已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安(ān)全。签订合同环节(jié)，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房(fáng)屋重(zhòng)大(dà)延期以及重大缺(quē)陷等情(qíng)况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立(lì)按工程(chéng)进度付(fù)款机制(zhì)或交房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充(chōng)分保(bǎo)护(hù)购房者(zhě)的(de)权益。资金监(jiān)管环(huán)节，引入(rù)独立于开发(fā)商、银行的第(dì)三方资(zī)金监管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期制度。保修(xiū)期(qī)内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在(zài)保修期结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知(zhī)道能(néng)不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实(shí)质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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